En la República Dominicana, el fideicomiso inicia a partir de la entrada en vigor de la Ley núm.189-11 para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso.  En ese momento, generaba muchas interrogantes. Después de 14 años de la promulgación de esta ley, se puede observar un importante nivel de madurez de los fideicomisos de desarrollo inmobiliario y su aporte a la transparencia fiscal.

Estos han experimentado un crecimiento notable, dinamizando el sector construcción. Su impacto no solo es visto desde la perspectiva del crecimiento del mercado inmobiliario, sino también en la generación de empleo, atracción de capitales y la formalización de las actividades propias del sector construcción, convirtiéndose en un instrumento clave en la política de vivienda en el país.

En su conjunto -el fideicomiso- aporta confianza y transparencia, toda vez que es representado por una sociedad fiduciaria, quien actúa como su vocera y administradora. Esto es de suma importancia, pues se ha visto cómo en los últimos tiempos algunos desarrollos inmobiliarios fallidos han sido objeto de denuncias y demandas por fraudes significativos, lo que podría generar un clima de desconfianza con los potenciales adquirentes y financiadores, quienes cada vez más apuestan a proyectos que nazcan bajo la sombrilla de la referida figura.

No podemos obviar que en este ámbito persisten desafíos importantes, como la necesidad de un solo supervisor para las fiduciarias (cuando la fiduciaria emite valores de oferta pública se someten al escrutinio de la Superintendencia del Mercado de Valores), la de un régimen sancionador aplicable para todas las entidades, mecanismos de protección a los usuarios o la implementación de sistemas de gestión de riesgos más robustos. De la misma manera, se requiere la creación de procedimientos de intervención ante situaciones que requieran una supervisión especial. No obstante, también es evidente que la figura del fideicomiso continúa consolidándose como un vehículo por excelencia para la mitigación de riesgos y la canalización de proyectos con mayor transparencia y seguridad.

En la actualidad, cuatro sociedades fiduciarias y una entidad de intermediación financiera que ofrecen servicios fiduciarios están bajo la supervisión de la Superintendencia de Bancos (SB), estas son: Fiduciaria BHD, Fiduciaria Popular, Fiduciaria Reservas, Fiduciaria La Nacional y la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos (FiduApap). Al cierre del año 2024, estas entidades reportaron 886 negocios fiduciarios en marcha, con activos bajo administración (AUM) que rondan los DOP$445,000 millones, de los cuales DOP$158,000 millones corresponden a fideicomisos inmobiliarios (DOP$82,000 millones de bajo costo y DOP$75,000 millones de inversión inmobiliaria), DOP$96,000 millones de oferta pública y DOP$190,000 millones corresponden a otros tipos de fideicomisos.

Al 30 de junio de 2025, las referidas entidades reportaron 766 fideicomisos inmobiliarios, a saber:

Al 30 de junio de 2024, los activos administrados (AUM) correspondiente a fideicomisos inmobiliarios por las entidades ascendieron a DOP$163,134 millones, constituyendo un impacto en la dinamización del sector construcción, uno de los motores de la economía dominicana y no menos importante su rol en la generación de confianza y transparencia para participantes, desarrolladores y adquirientes.

Los gráficos anteriores muestran un crecimiento de los negocios inmobiliarios y los activos administrados por estas entidades de un 18.0% y 26.4%, respectivamente.

En cumplimiento de la finalidad de la ley, se han desarrollado a través de esta figura 192,598 unidades inmobiliarias, de las cuales 143,403 corresponden a bajo costo, 27,499 a vivienda suntuaria; el resto se clasifica en otras tipologías, según se muestra en la gráfica siguiente:

En conclusión, como se ha evidenciado en este análisis, el fideicomiso no solo ha contribuido al desarrollo del mercado inmobiliario mediante la construcción de un mayor número de unidades bajo esta figura, sino que también ha generado confianza y seguridad entre los participantes, desarrolladores y adquirientes.

Sin embargo, persisten retos regulatorios que requieren atención. El fortalecimiento del marco de supervisión y la adopción de buenas prácticas internacionales son fundamentales para que el fideicomiso alcance un mayor grado de madurez, permitiendo un crecimiento ordenado y sostenible.

De esta manera, su impacto no se limitará únicamente al mercado inmobiliario, sino que podrá extenderse a otras tipologías contempladas en nuestra legislación.